Newsletter 3 2023

ÄNDERUNGEN IM MIETRECHT

Wie in den Medien angekündigt, wird per 1.4.2023 doch der Mietzins angehoben. Für die ab 1.7.2023 geltende Regelung zum Bestellerprinzip bei den Maklergebühren sind Klarstellungen ergangen.

Erhöhung der Richtwerte per 1.4.2023 und Mietkostenzuschuss

Die in den Medien angeprangerte Erhöhung der Richtwertmietzinse für Wohnraum nach dem MRG wurde mit 1.4.2023 trotz Gegenwind von der Bundesregierung dem Gesetz entsprechend durchgeführt. Eine Mietpreisbremse, wie öffentlich diskutiert, wurde nicht verankert. Stattdessen wird die Bundesregierung einen Wohn- und Heizkostenzuschuss (Einmalzahlung) an besonders Betroffene ausbezahlen.

Für Mieter in einer Wohnung, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, gelten ab 1.4.2023 nach Bundesländern gegliedert folgende Richtwerte (in €/m²):

Richtwert/m²	Bgld	Ktn	NÖ	OÖ	Sbg	Stmk	Tirol	Vbg	Wien
bis 31.3.2023	5,61	7,20	6,31	6,66	8,50	8,49	7,50	9,44	6,15
ab 1.4.2023	6,09	7,81	6,85	7,23	9,22	9,21	8,14	10,25	6,67

Eine Erhöhung kann frühestens ab dem 1.5.2023 wirksam werden. Dazu muss der Vermieter nach dem 1.4.2023 ein Erhöhungsschreiben abschicken, welches spätestens 14 Tage vor dem Fälligkeitstermin des nächsten Mietzinses ankommt.

Der neue Wohn- und Heizkostenzuschuss soll für das „ärmste Viertel“ aller Haushalte eine Entlastung von durchschnittlich € 225 bewirken. Dieser Zuschuss wird nicht automatisch ausbezahlt, sondern wird ab April 2023 „unbürokratisch“ beantragt werden können.

Maklerprovision - Neues zum Bestellerprinzip

Am 22.3.2023 wurde das Maklergesetz-Änderungsgesetz veröffentlicht und das sogenannte „Bestellerprinzip“ verankert. Die Highlights aus dieser Änderung möchten wir zusammenfassen:

• Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietverträge über Wohnräume (unabhängig von der Anwendbarkeit des MRG; Ausnahmen: Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen).
• Eine Provision des Maklers soll nur derjenige bezahlen, welcher die Leistung des Maklers veranlasst hat – somit also der „Erstauftraggeber“.
• Auch wenn der Mieter der Erstauftraggeber ist, kann trotzdem keine Maklerprovision vom Mieter verlangt werden, wenn
  • der Vermieter oder dessen Organwalter oder Verwalter mit dem Makler wirtschaftlich (Beteiligung direkt oder mittelbar), organschaftlich oder anders maßgeblich verflochten ist,
  • vom Abschluss eines Maklervertrags Abstand genommen wird, damit der Mieter Erstauftraggeber wird, oder
  • wenn der Makler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters bereits inseriert oder anders bewirbt.
• Alle Maklerverträge müssen aus Transparenzgründen auf dauerhaften Datenträgern schriftlich dokumentiert werden.
• Vereinbarungen, die eine Umgehung des Bestellerprinzips bewirken könnten, sind unwirksam und ziehen Geldstrafen von bis zu € 3.600 nach sich.

KURZMELDUNGEN

In unserer Rubrik “Kurzmeldungen“ informieren wir Sie über kleine wichtige Änderungen in diversen Rechtsgebieten:

2.1     Vorsteuerabzug beim Bilanzierer erst bei Erhalt der Rechnung?

Auf Unionsebene steht gemäß der Judikatur des EuGH seit langem fest, dass ein Vorsteuerabzug erst dann geltend gemacht werden kann, wenn die Lieferung oder Leistung bewirkt wurde und der Steuerpflichtige die Rechnung in seinem Besitz hat. In der österreichischen Judikatur des VwGH und – auch jüngst – des BFG werden diese Grundprinzipien des Vorsteuerabzugs bestätigt.

In der österreichischen Verwaltungspraxis wird diese unionskonforme Auslegung des Vorsteuerabzugs derzeit nicht beachtet. Danach ist der Vorsteuerabzug an das Rechnungsausstellungsdatum geknüpft. Es wird allerdings eine Vereinfachungsregelung von der Verwaltung zugelassen, wenn die Rechnung so spät einlangt, dass der Steuerpflichtige sie bei der Erklärung für den Veranlagungszeitraum nicht mehr berücksichtigen konnte. In diesem Fall ist durch zB Eingangsstempel das Datum des Einlangens der Rechnung nachzuweisen. Diese Rechnung wird dann in der Periode des Einlangens berücksichtigt.

Durch die unionsrechtlichen Vorgaben im Bereich des Vorsteuerabzugs und die abweichenden Regelungen der österreichischen Verwaltung besteht derzeit ein Wahlrecht, den Vorsteuerabzug entsprechend dem Rechnungsdatum oder dem Einlangen der Rechnung geltend zu machen. Wichtig dabei ist, dass das einmal gewählte System einheitlich angewendet wird.

2.2     Erneute Erhöhung der Steuerzinsen ab 22.3.2023

Zum wiederholten Mal innerhalb kurzer Zeit wurden die Stundungs-, Anspruchs-, Aussetzungs-, Beschwerde- und Umsatzsteuerzinsen aufgrund der Erhöhung des Basiszinssatzes um weitere 0,5% erhöht.

Überblick Veränderung Zinssätze:

Wirksamkeit ab	Basiszinssatz	Stundungs-zinsen	Aussetzungs-zinsen	Anspruchs-zinsen	Beschwerde-zinsen	Umsatzsteuer-zinsen
27.07.2022	-0,12%	1,38%	1,88%	1,88%	1,88%	1,88%
14.09.2022	0,63%	2,63%	2,63%	2,63%	2,63%	2,63%
02.11.2022	1,38%	3,38%	3,38%	3,38%	3,38%	3,38%
21.12.2022	1,88%	3,88%	3,88%	3,88%	3,88%	3,88%
08.02.2023	2,38%	4,38%	4,38%	4,38%	4,38%	4,38%
22.03.2023	2,88%	4,88%	4,88%	4,88%	4,88%	4,88%

GERICHTLICHE ENTSCHEIDUNGEN

Wir haben für Sie die unserer Meinung nach für die Praxis besonders relevanten Judikate herausgesucht und in kurzer Form dargestellt.

• Personal-Pkw im Betriebsvermögen eines Facharztes
  Der Arzt überließ der in seiner Ordination angestellten Ehefrau einen Pkw zur Privatnutzung als Sachbezug. Dieser Pkw gehört dann zum Betriebsvermögen des Arztes, wenn die Entlohnung der Ehefrau zuzüglich dieses Sachbezuges (berechnet mit marktüblichen Preisen) noch in einer fremdüblichen Entlohnung der Ehefrau als Ordinationshilfe Deckung findet.

• Hälftesteuersatz nur bei Veräußerung der gesamten Kommanditbeteiligung
  Auch wenn der Kommanditist, der über Sonderbetriebsvermögen verfügt, nur einen Teil seines Kommanditanteils (ohne Sonderbetriebsvermögen) verkauft, liegt eine Betriebsveräußerung vor, für welche der anteilige Freibetrag zusteht. Das Sonderbetriebsvermögen wird diesfalls dem verbleibenden Kommanditanteil des Verkäufers zugeordnet. Die Begünstigung des Hälftesteuersatzes steht für den Gewinn eines solchen Verkaufes nicht zu. Zu den Voraussetzungen des Hälftesteuersatzes gehört es nämlich, dass der Gesellschafter seinen gesamten Kommanditanteil verkauft.

• Keine steuerfreien Schmutz-, Erschwernis- oder Gefahren-Zulagen beim Urlaubsentgelt
  Die für Zeiten des Urlaubes mit dem laufenden Urlaubsentgelt ausbezahlten Schmutz-, Erschwernis- oder Gefahren-Zulagen sind steuerpflichtig, weil während des Urlaubs keine Arbeitsleistungen unter den im Gesetz genannten erschwerten Voraussetzungen erbracht werden. Solche für Zeiten des Urlaubs ausgezahlte Zulagen sind also nicht einkommensteuerbefreit. Für die praktische Handhabung dieser Regelung bieten die LStR in Rz 1132 die Vereinfachungsmaßnahme, die Steuerfreiheit für elf von zwölf Kalendermonaten anzuwenden.

• GrESt bei Einräumung eines Baurechts
  Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für die Einräumung eines Baurechts ist die Gegenleistung, zumindest aber der Grundstückswert nach der Grundstückswertverordnung.

• Das Übersehen der elektronischen Bescheidzustellung in die FinanzOnline-DataBox
  Die Kindesmutter erhielt im Februar 2020 einen (schriftlichen) Bescheid des Finanzamtes betreffend Rückforderung der Familienbeihilfe und erhob dagegen Beschwerde. Das Finanzamt erließ einen (digitalen) Mängelbehebungsauftrag zur Behebung formeller Mängel der Beschwerde. Der Mängelbehebungsauftrag wurde der Kindesmutter elektronisch in die FinanzOnline-DataBox zugestellt. Weil die Kindesmutter die Zustellung in die Databox übersah und deshalb nicht reagierte, wurde das Beschwerdeverfahren eingestellt. Der Antrag der Kindesmutter auf Wiedereinsetzung wegen Versäumung der Frist blieb nun erfolglos. Wer als Teilnehmerin von FinanzOnline weder ausdrücklich auf die Möglichkeit der elektronischen Zustellung verzichtet noch ausreichende Maßnahmen setzt, um zeitgerecht Kenntnis über elektronische Zustellungen zu erlangen, handelt mit grobem Verschulden.

• Grunderwerbsteuer bei Vereinigung der Anteile an einer KG
  Die GmbH hielt seit dem Jahr 2006 einen 80%igen Kommanditanteil an der KG, die ein Grundstück besitzt. Eine Komplementärin der KG war als reine Arbeitsgesellschafterin nicht am Vermögen der KG beteiligt. Die weitere Komplementärin, welche die restliche Vermögensbeteiligung in Höhe von 20% innehatte, übertrug ihre Beteiligung im Jahr 2020 auf die GmbH. Die GmbH wurde damit 100%ige Anteilsinhaberin an der KG. Die Vereinigung von Gesellschaftsanteilen in einer Hand löst auch dann Grunderwerbsteuer aus, wenn die Gesellschaft, welcher das Grundstücks gehört, eine Personengesellschaft (hier: KG) ist. Die im Jahr 2020 erfolgte Vereinigung der Gesellschaftsrechte löste daher Grunderwerbsteuer aus.

• Kein Vorsteuerabzug bei Anmietung einer Wohnung durch den Gebäude-Miteigentümer
  Zwei Personen waren je zur ideellen Hälfte Eigentümer eines Miethauses mit mehreren Wohnungen. Einer der Miteigentümer mietete für seine privaten Wohnzwecke eine der Wohnungen von der Miteigentümergemeinschaft. In Bezug auf diese vom Miteigentümer privat verwendete Wohnung steht der Miteigentümergemeinschaft kein Vorsteuerabzug zu.

• Umsatzsteuerliche Rechnungsberichtigung für verjährte Jahre ist möglich
  Wenn der Unternehmer in bereits verjährten Jahren (hier: 2004 bis 2007) Rechnungen mit einem zu hohen Umsatzsteuerbetrag ausgestellt hat und deshalb die Umsatzsteuer aufgrund der Rechnungslegung schuldet, kann er immer noch die Rechnungen berichtigen und damit die zu viel an das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer zurückerlangen. Für den Aussteller der Rechnung wirkt nämlich die Rechnungsberichtigung erst im Jahr der Vornahme der Rechnungsberichtigung. Für das Jahr der Vornahme der Rechnungsberichtigung ist noch keine Verjährung eingetreten.

• Keine Umsatzsteuerschuld kraft Rechnungslegung bei Leistungen an Konsumenten
  Es entsteht dann keine Umsatzsteuerschuld kraft Rechnungslegung, also wegen des bloßen Ausweises der Umsatzsteuer in einer Rechnung, wenn die Kunden des Rechnungsausstellers ausschließlich Endverbraucher sind und daher von vorneherein keinen Vorsteuerabzug geltend machen können. Zweck der Steuerschuld aufgrund Rechnungslegung ist nämlich nur die Vermeidung der Gefährdung des Steueraufkommens, die durch einen unrechtmäßigen Vorsteuerabzug eintreten kann.